AirBNB engedélyeztetés 2025-ben - mutatjuk a lépéseket

Amikor ügyfeleink megkeresnek bennünket, hogy vegyük kézbe ingatlanjaik hasznosítását, általában az AirBnB folyamatos üzemeltetésében látják az igazi kihívást.

Tapasztalatból mondjuk, hogy a kezdeti, regisztrációs, engedélyezési, minősítő időszak is komoly, sokszor idegtépő kihívások elé állítja az egyszeri lakástulajdonost. Nem is gondolnák, hogy  a következő 13+1 pontban felsorolt "mérföldkövek", valójában egy közel száz apró lépésből álló folyamat alkotóelemei.

A legnagyobb kihívás - minősítés: 2022. január 1-jétől Magyarországon minden szálláshelynek – legyen az szálloda, panzió, magánszálláshely vagy kemping – kötelező egy 1-től 5 csillagig terjedő minősítésen átesnie. Ez a szabályozás azzal a céllal született, hogy egységes minőségi szintet biztosítson az ország szálláshelyei között, és átláthatóbbá tegye a vendégek számára a szolgáltatások színvonalát.

Hogyan zajlik a szálláshely-minősítés?

A minősítési folyamat több lépésből áll:

1. Kötelező regisztráció: Az első lépésben a szálláshely üzemeltetőjének regisztrálnia kell a minősítő rendszerbe.

2. Önértékelés: Az üzemeltetők önállóan kitöltenek egy értékelési kérdőívet, amelyben részletes információkat adnak meg a szálláshelyről.

3. Helyszíni ellenőrzés: Egy minősítő hatóság képviselője személyesen is ellenőrzi az önértékelésben szereplő adatokat.

4. Elbírálás: A hatóság a helyszíni ellenőrzés eredményei alapján dönti el a szálláshely csillagszámát.

De a minősítés a teljes engedélyeztetési folyamat egyik, nagy hírverést kapott fázisa csak. 

Szükséges még:

5. NTAK regisztráció: a folyamatos és kötelező jelentéskészítéshez, illetve az Önkormányzat is NTAK-számon regisztrálja a Működési igazolás (engedély) kiadásához a szálláshelyet.

6. Felfotózás: a szálláshelyekre is igaz, hogy az első benyomás dönt. Egy vendég mindig millió szálláshely közül választhat, amik között valamilyen csatornán (pl. Booking, AirBnB) térképes, vagy lista nézetben válogathat. Az első benyomás kialakításáért az index-kép a felelős. Egy jó index-kép kell csupán, ami odavonzza a szemet és ráveszi a vendéget, hogy kattintson. (Persze utána ezt a benyomást is le lehet rombolni a további rossz képekkel, de ha nincs kattintás, a többi kép már mindegy.) Ezért érdemes hozzáértő, profi fotósra bízni a felfotózást - aki tudja, mit érdemes a “kirakatba kitenni".

7. Szálláshely-közvetítő csatorna regisztráció (AirBnB, Booking.com, stb.): a mai google, facebook hirdetési budget-ek mellett kicsi az esélye annak, hogy egy csak saját honlappal rendelkező szálláshely valamilyen nagy értékesítési csatorna nélkül számottevő forgalmat érjen el - a több millió forintos havi hirdetési bduget-ekkel operáló AirBnB-vel, vagy Booking-gal egyszerűen nem tud versenyezni.

8. Szálláshely-kezelő szoftver regisztrácó: erre az NTAK által nyújtott ingyenes alternatíva a "Vendégem", ami működik, csak az a baj, hogy nincs integrálva semmivel. Így pl. a Booking-on beeső vendég (akár 5 fős család) adataid egyesével kézzel lehet felvinni a Vendégem-be. A fizetős alternatívák ezt lekezelik ugyan, de havonta költséget jelent és kérdéses, hogy mennyire segítenek az egyéb folyamatokban (pl. lefizettetés).

9. Saját szálláshely weblap készítése: a szálláshely-közvetítők mellett a saját foglalómotor és weblap plusz egy lökést adhat a forgalomnak, főleg a google hotels-el integrálva. Sajnálatos, hogy még manapság is csak kevés szálláshelynek van saját weblapja. Egy saját weblap kiemelheti a szálláshelyet; továbbá újonnan felbukkanó trend, hogy a vendégek egy része az AirBnB és Booking árakat megismerve a szálláshely honlapját is megnézi, esetleg ajánlatot is kér.

10. Kitáblázás: a szálláshely-minősítés követelményei közt is megjelenik, de belátható elemi elvárás, hogy a vendégek megtalálják a szállásheyet. Ezért jól láthatóan, akár éjszakai érkezésnek megfelelően is, ki kell táblázni a szálláshelyet. Ez jellemzően nem csak 1 db “cégér” táblát jelent kívül az épületen, hanem a lépcsőházban, a folyosón, stb. útbaigazító táblákat is. Ezek megléte, igényessége szintén meghatározza a vendégélményt; illetve. a szálláshely hosszú távú működését is befolyásolja - a szomszédok nem örülnek, ha az éjszaka kellős közepén becsönget hozzájuk egy idegen nyelven hadováló, megriadt utazó. Profibb helyeken a bajutásról video is készül.

11. Helyszínrajz és Házirend készítése: egyszeri szálláshely-üzemeltető szamével nézve valamilyen alap házirendnek van ugyan értelme, de helyszínrajznak nem sok. Mégis, a magyar engedélyeztetési rendszerben komoly előírásai vannak egy helyszínrajznak, mit kell tartalmaznia, hogyan kell ábrzázolni az ágyakat, stb. Ami a házirendet illeti, egyes esetekben szó szerinti fogalmazást követelnek meg.

12. Önkormányzati engedélyeztetés: a megelőző folyamatok eredményeit csatolva a szálláshelyet az Önkormányzatnál (jegyző) is regisztráltatni kell, ők adják ki a Működési engedélyt egy Igazolás formájában.

13. ArtisJus bejelentés: a szálláshelyeken minősítési követelmény "a szoba méretével összhangban lévő televízió". Amennyiben pedig tv, rádió, vagy bármely, zene lejátszására alkalmas eszköz van, az ArtisJus-szal is szerződést kell kötni és díjat fizetni.

+1. Szegedi sajátosság: Szegedi Vízmű - a közműszolgáltatók a rezsicsökkentés bevételcsökkentő hatását egyéb bevételi források felkutatásával igyekszik pótolni. Ennek egyik példája a Szegedi Vízmű, ami álláspontja szerint az AirBnB szállásoltatás nem lakhatás, ezért az apartmanokra nem is vonatkozik a rezsicsökkentés - kb. kétszeres díjat számol föl nekik. A szabályt betartandó több embert foglalkoztat, akik az AirBnB, Booking, stb. oldalakat ellenőrizve, illetve az Önkormányzattal is együttműködve kiszűrik a hozzájuk be nem jelentkezett szálláshelyeket. A be nem jelentést több száz ezer forintos bírsággal “jutalmazza” a szabélytalanságban eltelt idő függvényében.

A fentiekből is látszik, hogy a szálláshelyek engedélyeztetése nem egyszerű folyamat; olyan finomságai vannak, amiről egyszeri bejelentő nem is tud.

Ezt a bonyolult, bürokratikus engedélyeztetési folyamatot természetesen átvállaljuk ügyfeleink helyett, mert mi már kitapostuk azokat az ügyintézési “ösvényeket”, melyek segítségével gördülékenyen szerezzük meg a szükséges engedélyeket.

A megfelelő engedélyek birtokában már “csak” az ingatlanok folyamatos AirBnB üzemeltetése a feladat, aminek a finomságairól a következő bejegyzésben fogunk beszámolni.

Keressenek bennünket, ha nemcsak az üzemeltetés, hanem az engedélyeztetés folyamatát is tapasztalt ingatlanhasznosítókra bíznák.